La Ciudad de México confirmó hace unos meses una hipótesis de los romanos. La misma idea que ayudó a reconstruir Paris en el siglo XIX, permitió en México que 740 personas abandonaran su vivienda en condiciones insalubres con animales y pulgas.
Hoy sabemos que el propietario de un bien inmueble puede enriquecerse sin hacer esfuerzos ni añadir riqueza a la comunidad, simplemente gracias al crecimiento poblacional y desarrollo de la región que determinan el aumento del valor de la tierra. Esta comprensión nos ha llevado a buscar formas justas y eficientes de distribuir la riqueza relacionada con la tierra para evitar que la plusvalía generada de forma espontánea beneficie solo a unos pocos.
La perspectiva de la recuperación de la plusvalía por parte de la comunidad ha sido retomada por economistas como solución a problemas sociales actuales, como la desigualdad en la distribución de la riqueza. Para lograr este propósito redistributivo se creó una herramienta conocida como captura de plusvalías. Ésta consiste en capturar el valor injustamente generado en favor del propietario y distribuirlo entre la comunidad.
La captura de plusvalía puede adoptar diversas formas y herramientas. Por ejemplo, la conversión de suelo rural a urbano puede multiplicar por cuatro el valor de un metro cuadrado. Sin la captura de plusvalía, este aumento solo beneficiaría a los bolsillos del propietario. El mecanismo de redistribución propuesto toma parte del aumento y lo distribuye de manera justa.
En México, la Constitución contempla la facultad de las autoridades locales para administrar los planes de desarrollo. En ejercicio de esas facultades es que el gobierno de la Ciudad de México ha implementado, de tiempo en tiempo, herramientas de captura de plusvalía. En línea con lo anterior, hace un par de meses presenciamos en la CDMX su exitoso ejercicio gracias al cual fue posible rehabilitar la llamada Ciudad Perdida, hoy llamada Ciudad del Bienestar.
Hace poco más de 100 años se fundó en el corazón de la Ciudad, en la alcaldía Miguel Hidalgo —aquella con mejor calidad de vida de toda la capital—, un campamento de vivienda informal con una extensión de 5,000 m2 conocido como la Ciudad Perdida. En ella vivían 740 habitantes organizados en 185 familias, en condiciones de hacinamiento, en casas con graves riesgos estructurales, construidas con materiales no duraderos y sin seguridad jurídica respecto a su posesión. Cuentan los entonces habitantes de la «Ciudad Perdida» que vivir en ella implicaba dormir entre tierra, pulgas y animales.
Este caso de asentamientos irregulares en la región es todo menos excepcional. En América Latina, la tasa de crecimiento de la vivienda generada por el sector informal es igual o superior en varios contextos nacionales y urbanos a la tasa de crecimiento de las viviendas convencionales. Pensemos en las famosas Favelas en Brasil, los ranchos o barrios en Venezuela, las villas miseria en Argentina, barriadas o pueblos jóvenes en Perú y las callampas en Chile.
A pesar de su condición de asentamiento precario, la Ciudad Perdida se encontraba en una zona altamente comunicada. En la colonia existían escuelas, mercados, comercios, parques e inclusive bibliotecas. Estas características le conferían al espacio una alta deseabilidad y una plusvalía considerable. Era materia sumamente apetecible para los desarrolladores. Con todo, el gobierno de la CDMX decidió rehabilitar el sitio en lugar de desplazar a sus habitantes. Así, al rehabilitar la Ciudad Perdida sin moverla un centímetro, el gobierno de la CDMX evitaría problemas de desarraigo, falta de oportunidades, segregación física y social y perdida de activos. Además, respetaría a una comunidad que, por más de 100 años, había sostenido conversaciones de pórtico a pórtico. No relegaría a nadie a la periferia.
En el año 2020, el Gobierno de la CDMX, se propuso transformar este asentimiento informal haciendo uso del sistema de actuación por cooperación (SAC) previsto en la Ley de Desarrollo Urbano para la CDMX y su Reglamento. Este sistema particular, conocido como SAC Tacubaya, fue constituido dada la subutilización del equipamiento, la infraestructura y los servicios instalados en la zona que, además contaba con capacidad de saturación y densificación en materia habitacional y de usos mixtos.
El SAC es un mecanismo de captura de plusvalía que promueve la colaboración de los sectores públicos, social y privado para la realización de proyectos y obras que generen beneficios directos al entorno urbano. Gracias a él, la autoridad puede condicionar el otorgamiento de usos de suelo e intensidades de construcción a cambio de una aportación realizada por el beneficiario a un fideicomiso.
A través del SAC, el gobierno de la Ciudad utilizó en su favor los racionales económicos de los diferentes actores con intereses en la alcaldía. Los códigos de conducta de los diferentes participantes, sus racionalidades y los cálculos que ponen a andar sus procesos fueron comprendidos y aprovechados. Este aspecto es aún más interesante considerando la ubicación del asentamiento irregular que hacía económicamente muy atractiva su explotación por parte de los desarrolladores y, por tanto, el desplazamiento de la población que —sin título de propiedad— habitaba en él.
Fue así que, para la rehabilitación de la Ciudad Perdida, la autoridad constituyó un fideicomiso al que fueron realizadas las aportaciones de los particulares de los que se iba captando plusvalía. Con esos fondos —alrededor de $50 millones de dólares— el gobierno de la Ciudad regularizó la situación legal del predio, construyó casas para 185 familias y otorgó a otros 30 créditos para mudarse a otros proyectos. También se incluyó un bono mensual pagado a cada familia para que pudieran rentar un lugar diverso en tanto se construía la Ciudad del Bienestar.
Hoy la Ciudad del Bienestar tiene 16 torres y 186 departamentos de 51 m2 con cocina, área de lavado, sala, un baño y dos habitaciones. Los departamentos cuentan con elementos ecológicos, como calentadores solares, sistema de ahorradores de agua y cisternas de captación de agua pluvial. Cada unidad tiene un valor comercial de hasta 2.5 millones de pesos.
Por si fuera poco, la Ciudad del Bienestar cuenta con un punto de encuentro para la ciudadanía con ciber escuela, disciplinas artísticas, actividades deportivas, talleres de emprendimiento y capacitación para el empleo para beneficio de más de 600 personas (PILARES). Aquel sitio que usualmente era pensado como un nido de peligros y narcomenudeo ha sido habilitado también como parte de una estrategia de intervención para disminuir la violencia y los delitos de alto impacto.
El éxito en la recuperación de la Ciudad del Bienestar por parte del gobierno de la CDMX a través de un ejercicio de captura de plusvalías demuestra una vez más que es posible buscar un desarrollo urbano sustentable y con justicia habitacional. Que es posible distribuir la riqueza de forma más equitativa, que el desarrollo no debe beneficiar solo a unos cuantos.
